Quem ganha com a alteração na Lei do Inquilinato?

 

Luiz Octávio Rocha Miranda Costa Neves*

 

Muito se tem falado sobre o Projeto de Lei da Câmara nº 140/2009, de autoria do deputado José Carlos Araújo, que tem por fim alterar regras e procedimentos sobre locação de imóvel urbano. Encaminhado ao Senado Federal para revisão, este se manifestou em caráter terminativo quanto à constitucionalidade, à juridicidade, à técnica legislativa e ao mérito da proposta.

 

Mas da perfunctória leitura do texto da nova lei exsurge a pergunta que não quer calar: quem se beneficiará das mudanças?

 

No caso do fiador, as inovações e vantagens são palpáveis. Poderá exonerar-se das suas responsabilidades no caso de subrogação da locação residencial, como na eventualidade de uma separação judicial ou de um divórcio em que um dos cônjuges, mesmo que não o locatário, continuar a residir no imóvel. Nesta hipótese, basta ao fiador comunicar, nos 30 dias posteriores ao evento, ao locatário sub-rogado e ao proprietário, que não continuará a garantir a avença. Passados 120 dias da notificação, cessam de pleno direito as obrigações do garantidor. Ao locatário, restará substituir o fiador em 30 dias, ou arranjar outra modalidade de garantia da locação aceita pelo locador, sob pena de se sujeitar a uma ação de despejo.

 

Ainda considerando as locações residenciais, o fiador não mais garantirá a locação até a efetiva restituição das chaves pelo locatário ao locador. Findo o prazo contratual - quando a locação, caso não haja manifestação contrária das partes, continua vigendo por prazo indeterminado -, poderá notificar ao locador e ao locatário de que deseja se desincumbir do encargo.

 

Quanto ao proprietário, as vantagens são inequívocas, mesmo a quimera que tanto se difunde quanto à celeridade do processo de desalijo do inquilino. O trâmite poderá ser acelerado com a emissão de um único mandado de citação e de despejo, dependendo da estrutura dos cartórios judiciais onde se processarem as ações de despejo.

Mas há, na lei, inequívoca melhoria quanto ao prazo de processamento. Atualmente, citado para uma ação de despejo, o locatário pode no prazo da contestação informar ao juiz que deseja purgar a mora, requerendo a 'ida' dos autos ao contador judicial para apurar o débito, após o que requer a expedição de guia para pagamento. Neste passo, terão se passado da distribuição da ação de despejo até o pagamento algo em torno de três meses.

 

Com a nova lei, a grande inovação para o proprietário é que o locatário terá que efetivamente pagar sua dívida no prazo de 15 dias da contestação, e caso ainda haja diferença, protestada pelo locador - que poderá sacar de imediato o depósito - o locatário terá mais 10 dias para providenciar o complemento do depósito.

 

Outra inovação é que o locatário somente poderá usar da faculdade da purga da mora apenas uma vez no período de 24 meses. Ou seja: a lei é 'cruel' com os que costumam atrasar seus compromissos financeiros.

 

Ademais, não tendo locatário e/ou fiador pago os valores cobrados na ação de despejo, esta certamente será julgada procedente com a condenação do inquilino a desocupar o imóvel em até 30 dias.

 

Agora, verdadeira 'pancada' nos inquilinos das locações de caráter não-residencial é a formal proibição da cessão da locação quando não autorizada pelo locador, reforçando um entendimento já tradicional no Direito brasileiro. Concede-se ainda ao locador em contratos de locação não-residencial a possibilidade de requerer o despejo liminar em 15 dias do locatário com base em "proposta mais vantajosa de terceiro". Nesse caso, o locatário somente poderá impedir o despejo se aceitar as mesmas condições ofertadas pelo terceiro.

 

Os defensores da alteração na Lei do Inquilinato acenam com a entrada 'no mercado' de mais de 1 milhão de unidades que estariam fechadas pelo temor de seus proprietários de 'sofrer' nas mãos de maus inquilinos e de um Judiciário tradicionalmente lento. E mais: que diversas pessoas que hoje se recusam a prestar fiança passem a fazê-lo graças às novas garantias; e, ainda, que, devido à lei da oferta e da procura, a chegada de novas unidades para locação forçaria o valor dos alugueis para baixo. Verdade? Só o tempo dirá.

 

Como vemos, vantagem neste momento para o locatário somente vislumbro a impossibilidade de o locador reaver o imóvel locado durante o prazo de validade da locação e a possibilidade de o locatário rescindir a avença antes do término do tempo contratualmente estabelecido, mercê do pagamento da multa proporcional ao período do cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

 

Então, diga leitor: quem se beneficia das mudanças na Lei do Inquilinato? Certamente, não é o locatário.

 

*Membro da Associação dos Advogados do Mercado Imobiliário, filiado à Academia Brasileira de Direito Processual Civil