O Marco Legal das Garantias, como é conhecida a Lei 14.711/23, contornou o debate realizado em evento nesta segunda-feira, dia 11, promovido pela Comissão de Direito Urbanístico e Imobiliário (Cdudi) da OABRJ. Em uma espécie de roda de conversa, especialistas analisaram os principais pontos da norma e o que eles podem impactar na regulação de empréstimos e, também, no bolso dos brasileiros. Veja o encontro completo aqui ou acesse o canal da Seccional no YouTube. Publicada no fim de outubro deste ano no Diário Oficial da União, a lei estabeleceu novas regras e condições facilitadoras para a execução de compra, venda e empréstimos bancários, bem como de penhora, hipoteca e transferência de imóveis para pagamentos de dívidas, entre outros procedimentos que moldam as decisões e a vida de milhares de pessoas. Segundo a Agência Senado, a norma permite ao devedor contrair novas dívidas com o mesmo credor da alienação fiduciária original, caso esteja dentro do limite da sobra de garantia da operação inicial. Por exemplo, se o empréstimo for de até R$ 100 mil e a dívida original de R$ 20 mil, o devedor poderá solicitar novamente junto ao mesmo credor um valor de até R$ 80 mil. Além disso, o mesmo bem pode ser usado como garantia em mais de um pedido de empréstimo. Presidente da comissão, José Ricardo Pereira Lira pontuou a amplitude do tema em relação à modificação do direito positivo no ordenamento jurídico, como também considerou o debate sobre o texto um dos “mais importantes do Direito Civil no momento”. “O texto altera 12 leis, revoga sete diplomas legais e tradicionais e cria novas figuras jurídicas no corpo do projeto. Altera a alienação judiciária em 2º grau, admite o refil do financiamento e outras ações que buscaram cercar o máximo possível o aprimoramento desses institutos”, ponderou Lira. “A lei tem tudo para dar certo em vários sentidos, mas não é uma norma fácil de ser interpretada já que exige estudo e atenção. Por isso organizamos este evento, para tentar dissecar o Marco Legal das Garantias”. A missão de esmiuçar os artigos que compõem as diretrizes das garantias ficou com os integrantes da Cdudi, o vice-presidente Carlos Gabriel Feijó de Lima - também vice da Comissão de Direito Imobiliário do Instituto dos Advogados Brasileiros (IAB)-; e dos advogados Luiz Fernando Marin e Leandro Sender. Segundo Marin, os efeitos repercutem em vários sistemas legislativos e não só na área imobiliária, como a criação do agente de garantias - que será designado pelos credores e atuará em nome e em benefício deles. “A própria ementa diz que a Lei 14.711/23 dispõe sobre o aprimoramento das regras de garantias, e, aqui, busca-se analisar se realmente ela chega para concretizar isso”, considerou. “Cabe a nós do mercado imobiliário, invocaRmos alguns conceitos aplicáveis em dois princípios: da eficiência econômica e da resiliência para tantas inovações legislativas. Mudanças de posicionamento dos tribunais, às vezes antagônicas, geram tantas discussões doutrinárias que é até difícil entender como o nosso setor ainda é tão pujante”. Leandro Sender sinaliza que a lei é muito recente e “ainda não sabemos como a jurisprudência se portará frente às alterações legislativas”. “Aqui no Brasil não temos nem o passado como certeza. Então, aquilo que não foi alterado pela Lei 14.711/23, considero que teve sua validade reforçada”, destaca o advogado. Para o vice-presidente da Comissão de Direito Urbanístico e Imobiliário da OABRJ, existe um ‘ator’ do mercado que deve ser observado, mesmo que funcione escondido, e que desempenha função de “comercializar o crédito imobiliário”. “Uma das inovações mais importantes que a norma e a Lei nº 10.931/2004 [que dispõe sobre o patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias e outras providências] trouxeram para o nosso sistema, é a ideia de que o crédito é antecipável com uma vantagem financeira interessante, em teoria, de risco baixo e com alta rentabilidade”, analisou Carlos Gabriel Feijó. “Sempre exigiram segurança ao mercado. Hoje, temos movimentos de formatação de créditos específicos e debatemos projetos de lei que vão securitizar os créditos escolares, por serem um produto singular, e não é à toa que a PL que originou a norma no mercado de capitais do Ministério, ou seja, foi preciso olhar para as garantias e os créditos parados na ‘praça’”, disse.